TAHLİYE TAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Tahliye taahhütnamesi kiracının, kiralanan taşınmazı belirtilen tarihte boşaltacağına ilişkin yazılı beyanıdır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kendi isteğiyle belli bir tarihte kiralananı boşaltmayı üstlendiğini ifade etmektedir. Böylece kiraya veren taahhütname doğrultusunda herhangi bir sebebe gerek duymaksızın kiralananı boşaltma imkanı elde etmektedir.
GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?
-Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilmelidir. Kiracı ile birlikte ikamet eden eşi, çocuğu gibi diğer kişiler tarafından verilen taahhütnameler geçerli değildir. Eğer ki, kiracı birden fazla kişi ise, tahliye taahhütnamesi de tüm kiracılar tarafından imzalanmalıdır, aksi halde hüküm ifade etmeyecektir.
-Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir. Taahhütname, noter huzurunda resmi şekilde yapılabilecektir, fakat geçerlilik şartı olarak adli yazılı olması yeterli bulunmaktadır. Belirtmek gerekmektedir ki, tahliye taahhüdü noterde düzenlenmiş ise dava yoluna gidildiğinde ispat yükü davalıda, fakat tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu halde ispat yükü davacıda olacaktır.
-Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi ile birlikte aynı tarihte alınan tahliye taahhütnamesinin baskı altında düzenlenmiş olduğu kabul edilecek ve geçersiz sayılacaktır.
-Tahliye edilecek tarih belirli olmalıdır. Tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihi gün, ay, yıl olarak belirli yahut belirlenebilir olmalıdır. Örneğin, net bir tarih ifade etmeyen, “oğlum işe girdiği gün, kızım mezun olduğu gün” gibi belirsiz tarihlere yer verilemez. Eğer ki, tahliye tarihine ilişkin yalnızca ay ve yıl belirtilmiş ise, belirtilen ayın son gününün tahliye günü olarak kabul edilmektedir.
-Tahliye Taahhütnamesini imzalarken tarafların iradesinin sakatlanmamış olmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin teknik anlamda bir sözleşme niteliğindedir ve bu nedenle tarafların serbest iradelerine dayanmalıdır. İrade beyanı hata, hile veya korkutmaya dayanıyorsa taahhütname geçersizdir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE NASIL SAĞLANIR?
TBK Madde 352/1’de, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.”
Şeklinde düzenlenen madde hükümleri ile, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak taşınmazının tahliyesinin sağlanması için icraya başvurmak yahut dava açmak olmak üzere iki yolun bulunduğu belirtilmektedir.
a)İcra Yolu İle Tahliye
Taahhüt edilen tarihte kiralanan taşınmaz tahliye edilmediği takdirde, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. Burada bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup hakim tarafından re’sen değerlendirilecektir. İcra müdürlüğünce gönderilecek tahliye emrine karşı, kiracı tebliğden itibaren 7 gün içerisinde itirazda bulunduğu takdirde icra takibi duracaktır. İtirazın olması durumunda takibin devamı için, kiraya veren 6 aylık süre içerisinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası veya 1 senelik süre içerisinde sulh hukuk mahkemesine itirazın iptali davası açmalıdır.
b)Dava Yolu İle Tahliye
Kiracı taahhütte bulunduğu tarihte taşınmazı boşaltmadığı takdirde, kiraya veren 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası ikame edecektir.
BOŞ OLARAK VERİLEN TAHLİYE TAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?
Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yazılmaksızın sadece imzalanarak verilmesi halinde de geçerli kabul edilmektedir. Bu durumda Yargıtay emsal kararlarında, kiracının anılan boşlukların kiraya veren tarafından doldurulmasını kabul etmiş sayılacağını, bunun sonuçlarına katlanması gerektiği belirtilmektedir.
TAHLİYE TAHHÜTNAMESİNE CEZAİ ŞART KONULABİLİR Mİ?
Tahliye taahhütnamesinde, kiracının taahhüt tarihte kiralananı boşaltmaması halinde cezai şart uygulanacağı kararlaştırılabilir. Bu durumda kiracı cezai şart ödemek zorunda kalacaktır. Ancak belirlenen cezai şart fahiş olmamalıdır. Fahiş tutarda yazılan cezai şart, yazılmamış sayılır fakat tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilemez.
HER KİRALANAN TAŞINMAZ İÇİN DÜZENLENEBİLİR Mİ?
Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.
ESKİ MALİKE VERİLEN TAAHHÜTNAME GEÇERLİĞİNİ KORUR MU?
Yeni malik, eski malikin haklarına halef olacağından ötürü, önceki malike verilen tahliye taahhütnamesi geçerli sayılacaktır. Dolayısıyla, taşınmazı satın alan yeni malik, eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
AİLE KONUTUNA İLİŞKİN VERİLEN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR?
TMK 194. maddesi gereğince ‘‘Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.’’
TBK 349. maddesi uyarınca da,‘‘Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.’’
Bu kapsamda, kiralanan taşınmazın aile konutu olması tahliye taahhütnamesinin doğrudan geçersiz olduğu anlamına gelmemektedir. Fakat en geç icra takibi tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan diğer eş, malike taşınmazın aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunursa sözleşmenin tarafı haline gelecek ve diğer eşin tek başına verdiği tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır.
EMSAL YARGI KARARLARI
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.11.1999 tarihli ve E. 1999/6-965 K. 1999/975 sayılı kararı “Tahliye taahhütnamesi ise 18.6.1997 tarihinde kiracılardan sadece Selahattin Sağdıç tarafından verilmiştir. Kiracılar arasında da mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan taahhüdün de kiracılar tarafından birlikte verilmesi gerekir. Kira sözleşmesi son bulmadığına göre halen taraflar arasında devam etmekte olduğunun ve taraflar yönünden bağlayıcı olduğunun kabulü gerekir. Kiracılardan birisinin kiralananı terk etmiş olması sözleşme hükümlerini etkilemeyeceğine göre yapılan sözleşme ile bağlı kalınarak taahhüdün her iki kiracı tarafından verilmiş olması ancak bu durumda taahhüdün bağlayıcı olduğunun kabulü gerekir. Bu durum göz önünde tutularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” şeklinde hüküm kurularak, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanmadığı takdirde geçerli kabul edilemeyeceği belirtilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25.05.1989 tarihli ve 1989/7527 E. 1989/9450 K. sayılı kararına göre; “…diğer kiracı kiralananı terk etmek suretiyle fiilen kira akdini bozmamışsa tahliye taahhüdünün ikisi tarafından verilmiş olması gerekir.” denilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kararı 2017/975 Esas 2021/1108 Karar sayılı, 28.9.2021 tarihli kararında, “tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu” belirtilmektedir.
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2022/1054-1010 24.05.2022 tarihli kararında; “Tahliye Taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan diğer eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenilmez” denilerek, tahliye taahhütnamesine karşı aile konutu itirazının ileri sürülebilmesinin şartları belirtilmiştir.
Yargıtay 8 Hukuk Dairesi 2017/4794 Esas 2018/11923 Karar sayılı, 02.05.2018 Tarihli kararında; “Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira TMK’nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez.’’ Denilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/14065 Esas 2015/655 Karar sayılı, 22.01.2015 tarihli kararında “Taşınmazı satın alan yeni malik, eski malik zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir.” Denilerek, yeni malikin eski malikin haklarına haklarına halef olacağı belirtilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/14065 Esas 2015/655 Karar sayılı, 22.01.2015 tarihli kararında, “6098 sayılı TBK.’nun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.” Şeklinde hüküm kurularak, tahliye taahhütnamesine dayalı başlatılan icra takibinin, dava yolu için hak düşürücü nitelikte bulunan 1 aylık süreyi durduracağı belirtilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-975 Esas 2021/1108 Karar sayılı, 28.9.2021 tarihli kararında “Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.” Denilmektedir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/5598 Esas 2018/12782 Karar Sayılı, 16.5.2018 tarihli kararında, “Bu haliyle söz konusu hüküm, kiralananın kira süresi sonunda tahliye edilmesini amaçlayan, tahliyeye zorlayan tahliye taahhütnamesi niteliğindedir. Ne var ki yerleşik içtihatlar gereğince kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü, kiracının müzayakası altında verilmiş olduğundan geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir. Bu durumda sözleşmede kararlaştırılan cezai şart geçersiz bir tahliye taahhüdüne dayalı vd. niteliğinde olduğundan tahliye taahhüdü ile birlikte verilen cezai şartın geçerli olduğundan söz edilemez ve cezai şartın tahsiline karar verilemez.” Şeklinde hüküm kurularak, kira sözleşmesi ile birlikte baskı altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu ve buna dayalı olarak içerikte düzenlenen cezai şartında bağlayıcılığının bulunmadığı ifade edilmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/8818 Esas 2019/5342 Karar sayılı 12.06.2019 tarihli kararında, “TBK’nın 352/1. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak tahliye taahhüdü iddiasına dayanılamaz.” Denilerek, tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebileceği, genel hükümlere tâbi kira sözleşmelerinde uygulanamayacağı belirtilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/13337 Esas 2008/1608 Karar sayılı 18.02.2008 tarihli kararında, “Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır. Bu bakımdan tanzim ve taahhüt tarihlerinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunmamaktadır. Kaldı ki, davalı taahhüdün taşınmazda kiracı iken ve yenilenen sözleşme ile birlikte verildiğini savunduğundan, artık taahhüdün baskı altında alındığından söz edilemez.” Şeklinde hüküm tesis edilmiştir. Av. İlyas ÖZDİKEN